Większość nieruchomości w Polsce wciąż nie jest objęta miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. Taki stan rzeczy rodzi wiele problemów zarówno dla inwestorów jak i mieszkańców, którzy bardzo często sprzeciwiają się przedsięwzięciom planowanym w ich najbliższym sąsiedztwie. Realizacja inwestycji na danej nieruchomości uzależniona jest m.in. od dopuszczalnego przeznaczenia i zagospodarowania terenu określonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku MPZP, inwestor obowiązany jest uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, często potocznie określaną mianem tzw. „WZ”-ki.
Wydanie decyzji o warunkach zabudowy uzależnione jest od łącznego spełnienia się szeregu ustawowych przesłanek. Jedną z nich stanowi zachowanie tzw. zasady tzw. „dobrego sąsiedztwa”. Doprecyzowując, chodzi o to, aby organ mógł ustalić, czy realizacja inwestycji nie naruszy istniejącego, w najbliższym otoczeniu, ładu architektoniczno – krajobrazowego. W tym celu poddawana analizie jest co najmniej jedna sąsiednia działka, dostępna z tej samej drogi publicznej, której zabudowa może pomóc w ustaleniu, czy inwestycja niejako „wpisze” się w istniejący krajobraz. Przepisy szczegółowo określają sposób, w jaki ustalany jest poddawany analizie minimalny obszar na potrzeby uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Zasadą jest, że powinien on stanowić co najmniej trzykrotność szerokości frontu działki objętej wnioskiem o wydanie decyzji – nie mniej jednak niż 50 metrów.
Na pierwszy rzut oka wydaje się zatem, że w celu zbadania zgodności inwestycji z „zastanym krajobrazem”, przyjęcie obszaru większego, niż wynika z przepisów, jest możliwe. Jak jednak wskazał NSA w wyroku z dnia 5 sierpnia 2021 r. (II OSK 237/20), przekroczenie ww. minimów analizowanego obszaru, jest dopuszczalne, jednak tylko w pewnych sytuacjach. Nie może to prowadzić do obejścia ww. zasady „dobrego sąsiedztwa”. Jeżeli organ decyduje się, że poddany analizie obszar powinien być większy, musi w takim wypadku szczegółowo uzasadnić i wskazać przyczyny, które przemawiały za jego rozszerzeniem ponad ustawowe minimum. Wskazuje się, że rozszerzenie obszaru w żadnym wypadku nie jest możliwe tylko w tym celu, aby znaleźć uzasadnienie dla planowanej inwestycji. Działanie to może jedynie znaleźć uzasadnienie dla prawidłowego ustalenia oraz zachowania zasady dobrego sąsiedztwa.
