Prawnicy, architekci i inżynierowie budownictwa są już przyzwyczajeni do faktu, że z każdym kolejnym rokiem w życie wchodzą bardziej lub mniej istotne zmiany przepisów prawa budowlanego. Nie inaczej jest również w tym roku, aczkolwiek tym razem zmiany nie dotyczą podstawowego aktu prawnego regulującego prowadzenie robót budowlanych, jakim jest ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, a rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, które wchodzą w życie 1 kwietnia 2024 r. Zmiany te są kluczowe zwłaszcza dla architektów, którzy będą musieli je uwzględnić na etapie projektowania obiektów budowlanych. Ich celem, w założeniu Ministra Rozwoju i Technologii, ma być walka z tzw. patodeweloperką, a zatem nowe przepisy dotyczą głównie inwestycji mieszkaniowych, a w szczególności wielorodzinnych. Przyjrzyjmy się zatem kluczowym zapisom znowelizowanego rozporządzenia.
Ogólną zasadą ma być to, że budynki mieszkalne wielorodzinne mające więcej niż 4 kondygnacje nadziemne, muszą być zlokalizowane w odległości nie mniejszej niż 5 metrów od granicy działki budowlanej, na której mają być usytuowane. Dotychczasowe odległości wynosiły, odpowiednio, 4 i 3 metry, w zależności od tego, czy ściana zwrócona do tej granicy miała drzwi lub okna. Dodatkowo, budynki produkcyjne lub magazynowe o powierzchni zabudowy przekraczającej 1000 m2 nie będą mogły być zlokalizowane w odległości mniejszej niż 30 metrów od ściany istniejącego na innej działce budowlanej budynku mieszkalnego lub projektowanego na innej działce budowlanej budynku mieszkalnego, dla których istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę albo zostało dokonane zgłoszenie budowy, co do którego nie został wniesiony sprzeciw.
Dobrą wiadomością, może nie dla wszystkich deweloperów, ale zapewne przynajmniej dla rodzin z dziećmi, jest wprowadzenie obowiązku wykonania placu zabaw dla dzieci, jeżeli liczba mieszkań w danej inwestycji przekracza 20. Ponadto place te muszą być również dostępne dla osób ze szczególnymi potrzebami i ogrodzone, a co najmniej 30% powierzchni placu zabaw musi znajdować się na terenie biologicznie czynnym. Rodziny te oraz osoby spędzające czas aktywnie powinny być również zadowolone z faktu, że w nowych budynkach wielorodzinnych musi znaleźć się pomieszczenie gospodarcze (budynek, wiata lub altana) na potrzeby przechowywania rowerów i wózków dziecięcych, o powierzchni co najmniej 15 m2. Natomiast dobrą wiadomością dla wszystkich mieszkańców jest obowiązek zapewnienia miejsca rekreacyjnego w przypadku budowy zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych, w którym liczba mieszkań przekracza 20.
Zmiany ucieszą również osoby ceniące sobie prywatność i ciszę. Jeżeli bowiem nasz balkon i balkon sąsiada z bloku znajduje się na jednej płycie balkonowej, deweloper musi zapewnić między tymi balkonami pełne oddzielenie pionowe w postaci stałej przegrody, zapewniającej komfort użytkowania i o odpowiedniej przepuszczalności światła. Dodatkowo, wymagania akustyczne jak dla przegród między lokalami mieszkalnymi w budynku mieszkalnym wielorodzinnym wprowadzone zostały również w odniesieniu do ścian wewnętrznych i stropów oddzielających lokale mieszkalne w budynku mieszkalnym jednorodzinnym.
Do rozporządzenia wprowadzono definicję publicznie dostępnego placu, którym jest ogólnodostępny teren służący rekreacji, komunikacji, pełniący także funkcję reprezentacyjną, odpowiednio oznaczony w planie miejscowym lub, w przypadku jego braku, w ewidencji gruntów i budynków. W odniesieniu do tego rodzaju terenów o powierzchni powyżej 1000 m2 wprowadzono zasadę, że co najmniej 20% jego powierzchni należy urządzić jako teren biologicznie czynny, jeżeli wyższy procent nie wynika z ustaleń planu miejscowego. Na marginesie warto również zwrócić uwagę na to, że nowe lokale użytkowe w budynkach będą musiały mieć powierzchnię co najmniej 25 m2.
Powyższe zmiany nie dotyczą zamierzeń budowlanych, wobec których przed 1 kwietnia 2024 r., m.in., złożono wniosek o pozwolenie na budowę, została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę lub zostało dokonane zgłoszenie budowy. W tym zapewne należy upatrywać zwiększoną w ostatnim czasie liczbę wniosków kierowanych do organów administracji architektoniczno-budowlanej dotyczących robót budowlanych w zakresie budownictwa mieszkaniowego.
Wydaje się, że powyższe zmiany powinny zwiększyć komfort użytkowania nowopowstających terenów mieszkaniowych, przy czym, jak to zwykle bywa przy zmianach przepisów narzucających pewne ograniczenia co do możliwości zabudowy terenów, należy liczyć się z kolejnym wzrostem cen mieszkań na rynku, obowiązki wynikające ze zmiany przepisów będą generować, z jednej strony, zwiększone koszty a, z drugiej strony, mogą zmniejszyć ilość PUM osiąganego w ramach danej inwestycji.
