Czy brak sprzeciwu inwestora oznacza zgodę na zawarcie umowy z podwykonawcami prac budowlanych?
Dnia 24 października 2019 r. Sąd Najwyższy wydał postanowienie (I CSK 295/19), w którym dokonał interpretacji dorozumianej zgody inwestora na zlecenie części prac budowlanych podwykonawcy przez wykonawcę. Postanowienie SN dotyczy stanu prawnego, obowiązującego przed nowelizacją Kodeksu cywilnego, która weszła w życie 1 czerwca 2017 r., a zatem zachowuje aktualność do umów o roboty budowlane zawartych przed tą datą.
Art. 6471 Kodeksu cywilnego (w brzmieniu sprzed nowelizacji) przewidywał solidarną odpowiedzialność inwestora i wykonawcy (generalnego wykonawcy) za zapłatę wynagrodzenia należnego podwykonawcy z tytułu wykonanych przez niego robót budowlanych. Do zawarcia przez wykonawcę umowy o roboty budowlane z podwykonawcą była wymagana zgoda inwestora. Jeżeli inwestor, w terminie 14 dni od przedstawienia mu przez wykonawcę umowy z podwykonawcą lub jej projektu, wraz z częścią dokumentacji dotyczącej wykonania robót określonych w umowie lub projekcie, nie zgłosił na piśmie sprzeciwu lub zastrzeżeń, uważało się, że wyraził on zgodę na zawarcie umowy.
Przedmiotowe postanowienie SN zapadło w związku z wątpliwością, czy przedstawianie inwestorowi umowy z podwykonawcą lub jej projektu wraz z częścią dokumentacji dotyczącej wykonywania robót określonych w tej umowie lub projekcie stanowi warunek skutecznego wyrażenia przez inwestora zgody w sposób „milczący” na zawarcie przez wykonawcę umowy na roboty budowlane z podwykonawcą.
SN wskazał, że zgoda inwestora na zawarcie umowy z podwykonawcą jest oświadczeniem woli o charakterze zindywidualizowanym, a nie blankietowym. Odnosi się do konkretnego podwykonawcy, wykonującego oznaczony zakres robót, i pociąga za sobą skutek wynikający z art. 6471 § 5 KC, tj. przyjęcie przez inwestora solidarnej odpowiedzialności za zapłatę wynagrodzenia wynikającego z objętej zgodą umowy. Dotyczy więc wynagrodzenia określonego w tej umowie zarówno co do wysokości, jak i zasad płatności. Samo tolerowanie pracowników określonego podmiotu na placu budowy nie świadczy o woli zaakceptowania przez inwestora umowy, na podstawie której podmiot ten wykonuje prace. Jednocześnie SN podkreślił, że ocenie musi podlegać całość okoliczności konkretnej sprawy.
Do dysponowania nieruchomością na cele budowlane potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.
W dniu 3 kwietnia 2019 r. Naczelny Sąd Administracyjny wydał wyrok (sygn. akt II OSK 1075/18), który wpisuje się w dotychczasową linie orzeczniczą sądów administracyjnych dotyczącą prawa dysponowania na cele budowlane nieruchomością będącą przedmiotem współwłasności. Zgodnie z tą linią, w przypadku współwłasności nieruchomości, większość robót budowlanych jej dotyczących ma charakter czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną, a na dokonanie takich czynności wymagana jest zgoda wszystkich jej współwłaścicieli (zgodnie z art. 199 k.c.) oświadczenie inwestora o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, które zgodnie z art. 32 ust. 4 pkt 2 p.b., jest koniecznym warunkiem udzielenia pozwolenia na budowę, musi obejmować również zgodę wszystkich pozostałych współwłaścicieli. Takie stanowisko zostało wyrażone m.in. w wyrokach Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie (II SA/Lu 621/11) oraz Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu (III SA/Po 349/16).
W omawianym wyroku NSA potwierdził, iż dysponowanie nieruchomością na cele budowlane stanowi co do zasady czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu, a w odniesieniu do nieruchomości, która objęta jest współwłasnością, wylegitymowanie się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oznacza konieczność przedstawienia przez inwestora zgody pozostałych współwłaścicieli nieruchomości. Jednocześnie, Naczelny Sąd Administracyjny podkreślił, iż w przypadku prowadzenia postępowania naprawczego na podstawie art. 50-51 Prawa budowlanego, organ nadzoru budowlanego nie ma co prawda podstawy prawnej do żądania złożenia przez inwestora oświadczenia o posiadanym prawie dysponowania terenem na cele budowlane, jednak nie oznacza to, że w postępowaniu tym nie bada się kwestii posiadania przez inwestora prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, ponieważ wówczas mogłoby dojść do zalegalizowania robót budowlanych wykonanych z naruszeniem prawa własności osób trzecich, co inwestora realizującego samowolę stawiałoby w sytuacji korzystniejszej, niż inwestora realizującego zabudowę w sposób legalny, z wszelkimi ograniczeniami wynikającymi z przepisów prawa.
Dostęp do drogi publicznej przez drogę wewnętrzną.
Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy z 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przez dostęp do drogi publicznej należy rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 13 grudnia 2019 r., sygn. II OSK 327/18, wskazał, że ww. przepis przewiduje dwa sposoby zapewnienia danej nieruchomości gruntowej pośredniego dostępu do drogi publicznej. Jednym z możliwych rozwiązań jest dostęp poprzez inną działkę, przy czym w tym przypadku konieczne jest obciążenie tej działki odpowiednią służebnością. Alternatywnym dostępem do drogi publicznej jest dostęp do niej przez drogę wewnętrzną. NSA uznał, że w tym drugim przypadku nie jest wymagany żaden tytuł prawny uprawniający do korzystania z drogi wewnętrznej. Dostęp do drogi publicznej za pośrednictwem drogi wewnętrznej jest sam w sobie wystarczający. NSA argumentował, że za wystarczające do przyjęcia, że działka ma dostęp do drogi publicznej, uznać należy sam fakt położenia nieruchomości przy drodze wewnętrznej.
Kwestionowanie wpisu w księdze wieczystej na skutek błędu organu prowadzącego księgę.
Wyrokiem z dnia 22 listopada 2019 r. (II CSK 385/19) Sąd Najwyższy orzekł, że w przypadku, gdy w wyniku błędu organu prowadzącego księgę wieczystą, stan prawny nieruchomości ujawniony w tej księdze jest nieprawidłowy, okoliczność taka powinna być wykazywana w drodze środków zaskarżenia przysługujących od wpisu w księdze wieczystej, względnie, jeżeli spełnione są ku temu warunki, w drodze procesu cywilnego, natomiast nie w ramach ponownego postępowania o wpis w księdze wieczystej.
W analizowanym przez Sąd Najwyższy stanie faktycznym, wnioskodawca, powołując się na postanowienie sądu wydane w toku postępowania egzekucyjnego o nabyciu nieruchomości, dążył do wykazania, że na skutek błędu ze strony organów prowadzących księgę wieczystą przysługuje mu prawo własności nieruchomości a nie, jak zostało to ujawnione w księdze wieczystej, prawo użytkowania wieczystego.
Przywołane orzeczenie Sądu Najwyższego nie powinno budzić wątpliwości. Istotą postępowania wieczystoksięgowego jest bowiem ujawnienie (w oparciu o odpowiedni dokument) zmiany stanu prawnego nieruchomości, dotychczas ujawnionego w księdze wieczystej. Tymczasem, wnioskodawca inicjując ponowne postępowanie o wpis w księdze wieczystej, zakwestionował w istocie własność miasta przedmiotowej nieruchomości, nabytą na podstawie decyzji komunalizacyjnej, wydanej później, niż przedłożone przez wnioskodawcę postanowienie sądu. Ponadto, na podstawie przedłożonego postanowienia, organ prowadzący księgę dokonał wpisu w księdze wieczystej, z tym, że błędnego.
W konsekwencji, analizowana sytuacja nie dotyczy zmiany stanu prawnego nieruchomości, ujawnionego w księdze wieczystej, a rozbieżności pomiędzy tym stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej oraz rzeczywistym stanem prawnym, co uzasadnia wszczęcie postępowania cywilnego uzgodnienia treści księgi wieczystej, na podstawie art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.
Podstawy odpowiedzialności za wydanie lokalu w stanie nienadającym się do umówionego użytku.
Powyższe zagadnienie stało się przedmiotem orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 19 września 2019 r. (sygn. II CSK 410/18), w którym Sąd Najwyższy orzekł, że w przypadku, gdy lokal nie został wydany w stanie przydatnym do umówionego użytku, odpowiedzialność wynajmującego powinna kształtować się na podstawie art. 471 KC, tj. na zasadach ogólnych odpowiedzialności kontraktowej. W stanie faktycznym, na kanwie którego wydany został powyższy wyrok, strony łączyła umowa najmu lokalu mieszkalnego zawarta w 1994 roku, a więc na podstawie ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (obecnie nieobowiązująca). W świetle przepisów ww. ustawy, wynajmujący zobowiązany był do wydania lokalu mieszkalnego m.in. ze sprawną instalacją elektryczną, a następnie do dbania na bieżąco o jej prawidłowe funkcjonowanie. Sąd II instancji stwierdził, że w związku z wybuchem pożaru, którego przyczyną było wadliwe wykonanie instalacji elektrycznej przed zawarciem umowy najmu, wynajmujący ponosi odpowiedzialność za działania osób trzecich, które wykonały wadliwą instalację elektryczną, a więc, że jego odpowiedzialność kształtować się będzie na podstawie art. 471 KC w zw. z art. 474 KC (odpowiedzialność za działania i zaniechania osób trzecich). Sąd Najwyższy zauważył jednak, że z punktu widzenia najemcy, okoliczność, kto wykonał instalację elektryczną pozostawała bez znaczenia. W żaden sposób nie wpłynęła ona na fakt, iż po stronie wynajmującego istniał obowiązek do wydania lokalu najemcy w stanie przydatnym do umówionego użytku. Ze względu na to, że lokal nie został wydany najemcy w stanie przydatnym do umówionego użytku, odpowiedzialność wynajmującego powinna kształtować się na podstawie art. 471 KC.
Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego.
Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 15 lutego 2018 r., o sygn. II OSK 3220/17 uznał, że do zmiany sposobu użytkowania budynku (art. 71 ust. 1 pkt. 2 – Prawo budowlane) dochodzi nie tylko w skutek przeprowadzenia robót budowlanych, lecz także poprzez faktyczną zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego..
Ze stanu faktycznego sprawy wynika, że właściciele obiektu budowlanego rozbudowali obiekt gospodarczy o część przeznaczoną na cele mieszkalne na podstawie uzyskanego pozwolenia na nadbudowę z rozbudową. Następnie, właściciele zaczęli wynajmować tę część obiektu gospodarczo-mieszkalnego pracownikom, co zdaniem organów administracji architektoniczno-budowlanej stanowiło zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego, który w rozbudowanej części stał się budynkiem zamieszkania zbiorowego. W związku z tym PINB wstrzymał użytkowanie części budynku przeznaczonej na cele mieszkalne i nakazał inwestorom przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania obiektu.
Istota sporu sprowadzała się do oceny, czy skarżący zmienili sposób użytkowania budynku gospodarczo-mieszkalnego, jak uznały organy nadzoru budowlanego, czy też użytkowali piętro tego budynku zgodnie z przeznaczeniem, a więc na cele mieszkalne. Głównym zarzutem skarżących był fakt, że należący do nich budynek w skali zamieszkania nie może zostać zrównany z budynkiem zamieszkania zbiorowego, który został zdefiniowany w § 3 ust. 5 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. NSA jednak stwierdził, że prawodawca konstruując definicję budynku zamieszkania zbiorowego nie wprowadził dolnego limitu osób, których przebywanie w określonym budynku warunkuje zaliczenie go do tego rodzaju obiektu i ostatecznie przesądził, że w myśl art. art. 71 ust. 1 pkt. 2 Prawa budowlanego doszło do zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego. Z treści uzasadnienia wyroku wynika bowiem, że działalność, polegająca na faktycznej zmianie sposobu użytkowania budynku może bowiem sama w sobie doprowadzić do konieczności wprowadzenia zmian zapewniających dalsze jego bezpieczne użytkowanie.
