E-licytacje komornicze nieruchomości

Od 3 miesięcy istnieje możliwość nabywania nieruchomości na elektronicznych licytacjach komorniczych. Jak zarejestrować się na stronie elicytacje.komornik.pl? Jak funkcjonuje serwis? Czy warto licytować nieruchomość na e-licytacji? Podpowiadamy i oceniamy w poniższym artykule.

W dniu 19 września 2021 r., wraz z wejściem w życie nowelizacji KPC z dnia 18 czerwca 2021 r., na stronie elicytacje.komornik.pl, należącej do Krajowej Rady Komorniczej, pojawiła się możliwość przeglądania ofert i przystąpienia do licytacji nieruchomości należącej do dłużnika prowadzonej za pośrednictwem systemu teleinformatycznego, czyli tzw. licytacji elektronicznej lub e-licytacji. Serwis ten funkcjonuje obok, a nie zamiast serwisu licytacje.komornik.pl, na którym można obserwować obwieszczenia o tradycyjnych licytacjach komorniczych. Jego funkcjonalność jest jednak zdecydowanie dalej idąca i zawiera znacznie więcej informacji na temat poszczególnych ofert.

Zadanie stawiane przed regulacją

E-licytacje mają zwiększyć transparentność procesu sprzedaży nieruchomości prowadzonego przez komornika oraz ograniczyć możliwość zmów cenowych, które, jak pokazywała praktyka, dosyć często miały miejsce między kupującymi uczestniczącymi w licytacjach klasycznych. Ponadto mają również zwiększyć grono potencjalnych kupujących, co powinno w efekcie doprowadzić do uzyskania przez komornika większej kwoty ze sprzedaży nieruchomości należącej do dłużnika.

Serwis

Za pośrednictwem ww. strony internetowej można przeglądać oferty sprzedaży nieruchomości jeszcze przed rejestracją użytkownika, jednak przystąpienie do licytacji wymaga utworzenia konta. Proces ten jest stosunkowo szybki i prosty.

Warto zauważyć, że konto może założyć jedynie osoba fizyczna posiadająca numer PESEL lub legitymująca się dokumentem, na podstawie którego można potwierdzić jej tożsamość (w przypadku braku numeru PESEL). Nie oznacza to jednak, że nie jest możliwe przystąpienie do licytacji w imieniu innego podmiotu jako jego przedstawiciel – serwis wymaga od użytkownika zaznaczenia roli, w jakiej będzie brał udział w licytacji i potwierdzenia, że działa w imieniu własnym albo innej osoby fizycznej lub prawnej.

Wspomniany wcześniej proces rejestracji zajmuje około 10 minut. Odbywa się za pośrednictwem formularza znajdującego się na stronie internetowej, składającego się z trzech etapów, zakończonych testem CAPTCHA (potwierdzającego, że rejestracja nie jest dokonywana przez „automat”). Po wysłaniu formularza przyszły użytkownik musi aktywować swoje konto za pomocą linku aktywacyjnego, który jest wysyłany na adres email wskazany w treści formularza. Po dokonaniu tych formalności możliwe jest zalogowanie się za pomocą nadanego loginu w postaci cyfr i hasła, które zostało wskazane przez użytkownika w treści formularza.

Serwis zawiera dosyć intuicyjną wyszukiwarkę, która znacząco ułatwia przeglądanie ofert. Możliwe jest przeglądanie ofert na podstawie ich nazwy, jak również poprzez wskazanie lokalizacji, maksymalnej lub minimalnej ceny oszacowania lub wywoławczej, a także wyszukiwanie ofert w ramach konkretnej kategorii, takiej jak grunt czy lokal.

Po wybraniu konkretnej oferty zostaniemy przeniesieni na witrynę zawierającą informację zarówno o nieruchomości oraz szczegółach prowadzonej licytacji, jak i pouczeniach odnośnie treść przepisów prawa mających zastosowanie przy licytacji. Po znalezieniu interesującej oferty, można przystąpić do licytacji poprzez kliknięcie na przycisk o takiej treści. Następnie należy zadeklarować rolę, w jakiej użytkownik przystępuje do licytacji. Widnieje tam również możliwość weryfikacji, jakie dokumenty będą niezbędne w celu dalszego uczestnictwa w licytacji. Następnie, po wykonywaniu krok po kroku wyświetlanych poleceń, możliwa będzie wpłata odpowiedniej kwoty tytułem rękojmi. Po zaksięgowaniu kwoty rękojmi należy wskazać maksymalną kwotę, jaką licytant jest w stanie zaoferować w odniesieniu do danej oferty, w wyniku czego, zgodnie z zasadami postąpienia i przybicia, złożona zostanie wiążąca oferta (następuje to analogicznie jak w przypadku tradycyjnej licytacji komorniczej, jednak bez konieczności obecności w miejscu licytacji).

Dużą zaletą nabycia nieruchomości na licytacji komorniczej jest fakt nabycia jej w sposób pierwotny, co oznacza że prawo własności tej nieruchomości jest wolne od wcześniejszych obciążeń. W praktyce oznacza to m.in., że nie jest konieczne przeprowadzanie żmudnego i kosztownego procesu badania skuteczności nabycia nieruchomości przez poprzednich jej właścicieli oraz skutkuje wygaśnięciem hipotek. Niewątpliwą wadą tego rodzaju nabycia jest natomiast brak możliwości zwrócenia się do poprzedniego właściciela nieruchomości z roszczeniami z tytułu rękojmi przy sprzedaży za ewentualne wady lokalu (w związku z ewentualnym istnieniem niewykrytych przez rzeczoznawcę sporządzającego opis nieruchomości dla celów jej oszacowania, można by natomiast rozważyć wystąpienie do tego rzeczoznawcy lub komornika z roszczeniami odszkodowawczymi na zasadach ogólnych). Dlatego też, warto zastanowić się nad zleceniem przeprowadzenia bardziej szczegółowych oględzinach nieruchomości specjaliście.

Niewielka liczba ofert

Dwa miesiące od wejścia w życie regulacji, liczba ofert sprzedaży nieruchomości dostępnych za pomocą ww. serwisu nie jest imponująca i wynosi ok 60. Jest to zapewne wynik, z jednej strony, nowości tej formy licytacji, a z drugiej, braku wiedzy wierzycieli o funkcjonowaniu tego systemu (to właśnie na wniosek wierzyciela komornik wprowadza ofertę do systemu).

Nie bez wpływu na liczbę ofert pozostają także przepisy znowelizowanego w maju 2020 r. KPC wyłączające w okresie pandemii możliwość prowadzenia egzekucji w postaci sprzedaży mieszkania lub zabudowanej nieruchomości gruntowej, jeżeli dłużnik w niej mieszka oraz przepisy tzw. tarczy antykryzysowej, które w tym okresie wyłączają możliwość przeprowadzenia eksmisji. Obie wskazane regulacje zmniejszają jednak ryzyko nabycia nieruchomości zamieszkałej, co, jak pokazywała praktyka, jest dla kupującego co najmniej uciążliwe i zawsze należy pamiętać o konieczności zweryfikowania tej okoliczności, aby nie narażać się na długotrwałe i kosztowne postępowanie w celu usunięcia takiego lokatora.

Podsumowanie

Podsumowując, omawiany serwis wydaje się być zaskakująco sprawny i funkcjonalny, co nie zdarza się często w przypadku tworzenia tego rodzaju serwisów w sektorze publicznym. E-licytacje wydają się też być dobrym sposobem na uzyskanie wyższej kwoty ze sprzedaży nieruchomości dłużnika, jak również metodą wygodniejszą dla kupującego (np. ze względu na brak konieczności stawienia się osobiście lub wysłania pełnomocnika w wyznaczone miejsce o wyznaczonym czasie). Wygląda również na to, że serwis został dopracowany we wcześniejszym okresie, kiedy można było za jego pośrednictwem przystępować do licytacji wyłącznie ruchomości i aktualnie podstawową jego wadą jest niewielka liczba ofert sprzedaży, co, miejmy nadzieję, z czasem się zmieni.