Najem okazjonalny – specyfika i zastosowanie na rynku nieruchomości

W związku z trwającym od kilku lat rozwojem rynku nieruchomości w Polsce, którym sprzyjają m.in. niskie stopy oprocentowania kredytów hipotecznych, coraz popularniejsze staje się inwestowanie w lokale mieszkalne. Nabywcy nieruchomości często decydują się na ich zakup, ponieważ liczą na wzrost wartości nieruchomości w długoterminowej perspektywie. Jednym ze sposobów pozyskiwania środków na spłatę rat kredytu zaciąganego na zakup mieszkania jest jego wynajęcie. Wówczas czynsz najmu przeznaczany jest na spłatę raty kredytu, co powoduje że potencjalny nabywca w zasadzie nie jest obciążony żadnymi kosztami, czyli krótko mówiąc kredyt spłaca się sam. Zwykły tradycyjny najem wiąże się jednak z licznymi regulacjami prawnymi chroniącymi interesy najemców, wskutek czego następuje ograniczenie praw wynajmujących. Wychodząc naprzeciw interesom wynajmujących, ustawodawca, nowelizacją z 2009 r., wprowadził do ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego instytucję najmu okazjonalnego – instytucję, która, o ile spełnione zostaną określone warunki, może być rozwiązaniem szeregu problemów, z którymi spotykają się wynajmujący lokale.

Przedmiotem najmu okazjonalnego mogą być wyłącznie lokale mieszkalne stanowiące własność osób fizycznych, które nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie najmu lokali. Umowę najmu okazjonalnego zawiera się na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat, w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Po upływie tego okresu najem okazjonalny bezwzględnie wygasa. Ważne jest również, aby wynajmujący, w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu, zgłosił fakt zawarcia takiej umowy do urzędu skarbowego. Jeżeli nie dopełni tego obowiązku, umowa taka będzie kwalifikowana jako umowa najmu „zwykłego”.

W razie zawarcia umowy najmu okazjonalnego, wynajmujący zyskuje wiele dodatkowych uprawnień. Zarówno w najmie klasycznym, jak i w okazjonalnym, rozpoczęcie procesu zmierzającego do eksmisji lokatora możliwe jest wówczas, gdy nie zapłaci on czynszu za przynajmniej trzy pełne okresy płatności, jednak w przypadku najmu okazjonalnego eksmisja najemcy może nastąpić na podstawie oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji złożonego w formie aktu notarialnego, które stanowi jeden z obowiązkowych załączników do umowy najmu okazjonalnego. Oświadczenie takie stanowi  tytuł egzekucyjny, który na wniosek wynajmującego może zostać zaopatrzony przez sąd w klauzulę wykonalności, z pominięciem długiego etapu postępowania sądowego, poprzedzającego uzyskanie prawomocnego wyroku nakazującego eksmisję. Dodatkowo, innym obligatoryjnym elementem najmu okazjonalnego jest oświadczenie najemcy, w którym wskazuje on adres innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania ww. eksmisji wraz z oświadczeniem właściciela przedmiotowego lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie w nim danej osoby. W przypadku, w którym najemca nie mógłby zamieszkać we wskazanym przez niego lokalu, przepisy nakazują mu w ciągu 21 dni od dowiedzenia się o tym fakcie wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać, pod rygorem wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego z zachowaniem krótkiego siedmiodniowego okresu wypowiedzenia. Ponadto, przepisy dotyczące najmu okazjonalnego dopuszczają możliwość uzależnienia zawarcia umowy od wpłacenia kaucji na pokrycie kosztów z tytułu najmu oraz ewentualnych kosztów egzekucji związanych z opróżnieniem lokalu (maksymalnie do wysokości 6-miesięcznego czynszu).

Regulacje dotyczące najmu okazjonalnego mają na celu zwiększenie ochrony praw wynajmujących wynikających z własności lokalu. W praktyce rynkowej zdecydowanie ułatwiają one właścicielom lokali podjęcie decyzji o wynajęciu lokalu mieszkalnego. Przykładowo, konieczność okazania oświadczenia zawierającego oznaczenie „zapasowego” lokalu sporządzonego w formie pisemnej (a na żądanie wynajmującego w formie z podpisem notarialnie poświadczonym) zapewnia wynajmującemu, że w przypadku eksmisji, najemca nie pozostanie bez dachu nad głową i będzie mógł zostać eksmitowany. Wynajmujący uniknie sytuacji, w której sąd wstrzyma wykonanie wyroku eksmisyjnego z powodu braku możliwości zapewnienia najemcy lokalu zastępczego.  W związku z istnieniem lokalu „zapasowego”, nie stosuje się również przepisów zakazujących wykonywania wyroku nakazującego eksmisję lokatora w miesiącach zimowych.

Podsumowując, instytucja najmu okazjonalnego stanowi ciekawe rozwiązanie wielu problemów, z którymi wynajmujący spotykają się wynajmując lokale nierzetelnym najemcom.

Należy jednak również zwrócić uwagę na drugą stronę medalu. Duża podaż mieszkań na wynajem istotnie wpływa na pozycję negocjacyjną najemców. Mając większy wybór lokali mieszkalnych, zwłaszcza w dużych miastach, najemcy mogą nie zgadzać się na mniej korzystne dla nich warunki najmu wynikające z zastosowania najmu okazjonalnego. W negocjacjach między wynajmującym a najemcą istotne jest uwzględnienie faktu, iż najemca zawiera umowę, która nie chroni jego interesów tak dobrze, jak klasyczna umowa najmu. Może mieć to wpływ na lepszą pozycję negocjacyjną najemcy, który godząc się na najem okazjonalny, w zamian może żądać np. niższego czynszu, poniesienia przez wynajmującego kosztów opłat notarialnych lub innych ustępstw ze strony wynajmującego.