Nowe zasady ustalania odszkodowań za wywłaszczenie nieruchomości

Pod koniec października br. opublikowany został projekt ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw. Zakłada on zmianę sposobu ustalania wysokości odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości. Aktualnie, w przypadku wywłaszczenia nieruchomości pod inwestycję celu publicznego, rozwiązania dot. odszkodowań oparte są o tzw. zasadę korzyści.

Zgodnie z przepisami, podstawą ustalenia wysokości odszkodowania za wywłaszczenie jest wartość rynkowa nieruchomości, przy czym:

  • jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości – wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania,
  • jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości – wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

Jak zaznaczają autorzy projektu, powyższy system oznacza, że w niektórych przypadkach dochodzi do wypłaty odszkodowania znacznie przewyższającego wartość rynkową gruntów – np. w sytuacji wywłaszczenia nieruchomości rolnej pod budowę drogi publicznej. Z drugiej strony odszkodowanie nie obejmuje dodatkowych kosztów, jakie wiążą się z wywłaszczeniem, a dotyczyć to może np. nieruchomości stanowiącej przedsiębiorstwo. Tym samym, w takich przypadkach odszkodowania wypłacane są w zdecydowanie zbyt niskiej wysokości. Projektowane zmiany mają być rozwiązaniem tego problemu poprzez rezygnację z zasady korzyści i powiązanie odszkodowania w każdym przypadku z wartością rynkową nieruchomości. Do tej wartości dodawany będzie w każdym przypadku bonus pieniężny, stanowiący zryczałtowany ekwiwalent kosztów, które do tej pory nie były uwzględniane (np. koszty przeprowadzki, koszty czynności prawnych). Zdaniem autorów projektu, bonus należy traktować jako swoiste wynagrodzenie za fakt przymusowego przejęcia własności nieruchomości. W podstawowej stawce bonus wyniesie 10% wartości nieruchomości, a w przypadku nieruchomości zabudowanych obiektami budowlanymi i lokalami wywłaszczeni otrzymają bonus w wysokości 20% ich wartości. Ponadto projekt przewiduje także sposoby sądowego zabezpieczenia dla poszczególnych wywłaszczanych, jeżeli odszkodowanie nie będzie obejmowało całości poniesionej przez nich szkody. Aktualnie projekt ustawy znajduje się na etapie konsultacji publicznych, a zatem prawdopodobne jest, że jego ostateczny kształt będzie odmienny od obecnego.