Podział quoad usum a prawo dysponowania nieruchomością na cele budowlane

W przypadku dokonania podziału quoad usum współwłaścicielom rzeczy przysługuje prawo do wyłącznego korzystania z wydzielonej jej części. W uchwale z dnia 29 sierpnia 2018 r. (II OSK 2182/16) NSA jednoznacznie wyraził pogląd, że „wprawdzie współwłaściciel może bez zgody pozostałych współwłaścicieli wykonywać na wydzielonej mu do wyłącznego użytkowania części nieruchomości roboty budowlane, ale jedynie mieszczące się w zakresie czynności nieprzekraczających zwykłego zarządu nieruchomością”. W orzecznictwie ugruntował się pogląd, że budowa, rozbudowa oraz przebudowa obiektu objętego współwłasnością w częściach ułamkowych, wykracza poza zakres zwykłego zarządu i należy do kategorii rozporządzania rzeczą wspólną. W takim przypadku, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli, a brak takiej zgody jest równoznaczny z brakiem prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (wyrok WSA w Poznaniu z dnia 14 marca 2018 r. sygn. akt IV SA/Po 12/18).

Brak zgody wszystkich współwłaścicieli do rozporządzenia rzeczą wspólną w praktyce rodzi wiele problemów. Znaczące utrudnienia w procesie inwestycyjnym mogą pojawić się dla inwestora, który  planuje wybudować obiekt na wydzielonej mu części nieruchomości do wyłącznego użytku, którego budowa wymaga uzyskania pozwolenia na budowę. W takiej sytuacji, ze względu na to, że prawo dysponowania nieruchomością na cele budowlane stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu, inwestor będzie musiał przedstawić zgodę wszystkich pozostałych współwłaścicieli nieruchomości, bądź zastępujące ją orzeczenie sądu.