W dniu 9 września 2025 r. weszła w życie nowelizacja ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Po zmianie wprowadzonej nowelizacją, możliwe będzie odpowiednie stosowanie przepisów ustawy Kodeks cywilny o rękojmi przy sprzedaży nie tylko do umów sprzedaży, lecz również do umów deweloperskich (tj. umów zawartych między nabywcą a deweloperem, na podstawie których deweloper zobowiązuje się do wybudowania budynku oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu w przyszłości). Do tej pory odpowiedzialność dewelopera względem nabywcy opierała się głównie na ogólnych przepisach Kodeksu cywilnego o odpowiedzialności odszkodowawczej za nienależyte wykonanie zobowiązania, natomiast z rękojmi korzystali tylko nabywcy zawierający umowę sprzedaży (tj. umowę zawieraną już po zawarciu umowy deweloperskiej, w wykonaniu umowy deweloperskiej). Jednym z kluczowych przepisów Kodeksu cywilnego, na który powinny zwrócić uwagę strony umowy deweloperskiej jest ten, zgodnie z którym jeżeli kupującym jest konsument, a wada została stwierdzona przed upływem roku od dnia wydania rzeczy sprzedanej, domniemywa się, że wada lub jej przyczyna istniała w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego. Zatem w przypadku stwierdzenia przez nabywcę wady w pierwszym roku od wydania lokalu, nabywca nie będzie musiał udowadniać odpowiedzialności dewelopera, ponieważ ta będzie objęta domniemaniem. To na deweloperze będzie spoczywał obowiązek udowodnienia, że wada nie powstała z przyczyn leżących po jego stronie. W związku z wejściem w życie nowelizacji, celowe jest rozważenie przez deweloperów polityki zabezpieczającej przed roszczeniami nabywców z wykorzystaniem ww. domniemania istnienia wady lokalu. W szczególności sugerowane może być właściwe utrwalenie dla celów dowodowych stanu lokalu w chwili przekazania nabywcom np. poprzez wykonanie szczegółowej dokumentacji zdjęciowej oraz sporządzanie jeszcze bardziej szczegółowych protokołów odbioru lokalu.
