Szybka sprzedaż nieruchomości – niekoniecznie

Wraz z początkiem roku, na rynku nieruchomości przeznaczonych na cele mieszkaniowe nastąpiła mała rewolucja związana z ustawą z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Na podstawie ww. ustawy, w dniu 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształciło się z mocy prawa w prawo własności tych gruntów.

Przekształcenie nastąpiło z mocy prawa, co spowodowało, iż w chwili obecnej księgi wieczyste prowadzone dla nieruchomości gruntowych, na których znajdują się np. lokale mieszkalne, zawierają wpisy niezgodne ze stanem prawnym, tj. wskazują, iż nieruchomość gruntowa jest przedmiotem użytkowania wieczystego, a nie własności. W związku z powyższym, istnieją poważne wątpliwości co do przedmiotu transakcji w postaci zbycia tego rodzaju nieruchomości i w związku z tym, część notariuszy może odmówić sporządzenia aktu notarialnego obejmującego sprzedaż takiej nieruchomości do czasu przedstawienia przez właściciela zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie wydanego np. przez starostę (jeżeli grunt był własnością Skarbu Państwa) lub wójta, burmistrza lub prezydenta miasta (jeżeli grunt był własnością jednostki samorządu terytorialnego).

Problem tkwi w tym, że na wydanie powyższego zaświadczenia z urzędu odpowiedni organ ma aż 12 miesięcy. Dokument ten, na wniosek właściciela gruntu, może zostać wydany w ciągu 4 miesięcy, natomiast w przypadku wniosku właściciela lokalu, w ciągu 30 dni, jeżeli wniosek zostanie uzasadniony dokonaniem czynności prawnej mającej za przedmiot lokal. Terminy na wydanie wnioskowanego zaświadczenia mają jednak charakter instrukcyjny, co, przy bardzo dużej liczbie nieruchomości objętych przekształceniem, może skutkować licznymi opóźnieniami.

Krajowa Rada Notarialna przyjęła stanowisko, zgodnie z którym możliwe jest dokonywanie transakcji, których przedmiotem są grunty objęte działaniem ustawy bez konieczności uzyskiwania stosownego zaświadczenia. Opinię notariuszy potwierdza również resort sprawiedliwości. Niestety, ostateczną decyzję w sprawie możliwości dokonania wpisów w księdze wieczystej na podstawie tak udokumentowanego zbycia nieruchomości będą podejmowały sądy wieczystoksięgowe, których stanowisko w tej sprawie nie jest jednolite. Aby uniknąć ryzyka nieskutecznej transakcji, należy zatem zadbać o uzyskanie ww. zaświadczenia, co może okazać się czasochłonne i prowadzić do wykluczenia naszej nieruchomości z obrotu przez dłuższy czas.