Ustawa o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym wprowadzająca program „Mieszkanie bez wkładu własnego” coraz bliżej wejścia w życie

Ustawa o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym wprowadzająca program

„Mieszkanie bez wkładu własnego”

coraz bliżej wejścia w życie

Rządowy projekt ustawy o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym w dniu 1 października 2021 r. został uchwalony przez Sejm wyraźną większością głosów i przekazany do Senatu. Wiele wskazuje na to, że Ustawa w niezmienionym kształcie zostanie przekazana do podpisu Prezydentowi (Komisja Budżetu i Finansów Publicznych Senatu RP wniosła do Senatu o przyjęciu Ustawy bez poprawek).

Jak wskazano w uzasadnieniu projektu ustawy, rozwiązania określane nazwą „Mieszkanie bez wkładu własnego”, stanowią realizację programu społeczno-gospodarczego „Polski Ład” i mają być jednym z instrumentów wspierających rodziny w zakresie poprawy warunków mieszkaniowych. Podstawowym celem ustawy jest „eliminacja bariery braku własnych środków, wymaganych przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny”, co ma wpłynąć na poprawę stanu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych.

Poniżej prezentujemy kluczowe założenia projektu ustawy o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym.

Istota wsparcia

Aktualnie, osoby, które nie mają wystarczających środków własnych na sfinansowanie wymaganego przez bank udziału własnego w nabyciu nieruchomości, nie mogą otrzymać kredytu hipotecznego na nabycie mieszkania lub budowę domu. Ustawa, w celu zniwelowania tej przeszkody, ma wprowadzić rozwiązanie, zgodnie z którym Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK) udzielać będzie gwarancji w wysokości od co najmniej 10% do maksymalnie 20% kwoty kredytu, jednak nie więcej niż 100 000 zł. Gwarancja BGK ma zastępować wkład własny wymagany przez banki. Kredyt objęty taką gwarancją („gwarantowany kredyt mieszkaniowy”) będzie mógł być zatem udzielony bez spełnienia wymagań w zakresie minimalnego wkładu własnego. Należy jednak zwrócić uwagę, że przewidziany w ustawie limit gwarancji będzie miał wpływ na całość zaciągniętego zobowiązania. Przykładowo, gdy gwarancja BGK obejmie całość wkładu własnego i udzielona zostanie w maksymalnej przewidzianej kwocie, tj. 100 000 zł, wówczas kwota udzielonego kredytu nie będzie mogła przekroczyć 500 000 zł.

Gwarantowany kredyt mieszkaniowy będzie udzielany w walucie polskiej (co wyłączać ma ryzyko kursowe) na okres co najmniej 15 lat. Kredyty takie będą oferowane przez banki na podstawie umowy zawartej z BGK. Gwarantowane kredyty mieszkaniowe będą mogły być udzielane do końca 2030 r.

Kto będzie objęty wsparciem?

Zgodnie z projektem ustawy, gwarantowany kredyt mieszkaniowy będzie mógł być udzielony wyłącznie kredytobiorcy, który jest pełnoletnią osobą fizyczną i prowadzi gospodarstwo domowe, zamieszkałą w Polsce lub będącą obywatelem polskim lub prowadzącą gospodarstwo domowe wspólnie z obywatelem polskim i zaciągającą ten kredyt wspólnie z nim.

Projekt zakłada także istotne ograniczenia w uzyskiwaniu gwarancji BGK. Nie otrzymają gwarantowanego kredytu mieszkaniowego te osoby, które posiadają prawo własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, a także osoby, które w okresie pięciu lat poprzedzających złożenie wniosku o udzielenie kredytu dokonały zbycia takiej nieruchomości w drodze darowizny (na rzecz osób z I i II grupy podatkowej). Powyższe ograniczenie dotyczy także osób, którym przysługuje spółdzielcze prawo dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu rodzinnego, a także tych, którzy już uzyskali gwarantowany kredyt mieszkaniowy. Należy podkreślić, że wskazane ograniczenia mają zastosowanie, jeżeli nawet tylko jedna z osób wchodzących w skład jednego gospodarstwa domowego kredytobiorcy, spełnia powyższe warunki. Brak spełnienia tych warunków będzie potwierdzało oświadczenie składane pod rygorem odpowiedzialności karnej przez prowadzącego gospodarstwo domowe.

Projekt przewiduje jednak pewien wyjątek od powyższych ograniczeń, który dotyczy rodzin z więcej niż jednym dzieckiem. Takie rodziny będą mogły uzyskać gwarantowany kredyt mieszkaniowy także jeżeli posiadają już mieszkanie (nie więcej niż jedno), jednakże powierzchnia użytkowa tego mieszkania nie może przekraczać odpowiednio 50 m2 w przypadku rodziny z dwójką dzieci, 75 m2 w przypadku rodziny z trójką dzieci oraz 90 m2 dla rodziny z czwórką dzieci. Dla rodzin posiadających pięcioro lub więcej dzieci nie przewidziano limitu powierzchni posiadanego mieszkania.

Mechanizm spłaty rodzinnej

Projekt zakłada także pewne dodatkowe rozwiązanie korzystne dla kredytobiorców, które przewiduje spłatę przez BGK części gwarantowanego kredytu mieszkaniowego, jeżeli w gospodarstwie domowym prowadzonym przez kredytobiorcę urodzi się drugie lub kolejne dziecko. I tak, taka tzw. spłata rodzinna dokonywana będzie w wysokości:

  • 20 000 zł – w przypadku urodzenia się drugiego dziecka;
  • 60 000 zł – w przypadku urodzenia się trzeciego i kolejnego dziecka.

Spłata rodzinna dokonywana będzie na zlecenie kredytobiorcy składane w BGK za pośrednictwem banku kredytującego, w terminie nie późniejszym niż rok od dnia powiększenia gospodarstwa domowego.

Limity maksymalnej ceny za m2

W celu uniknięcia manipulowania cenami mieszkań na rynku, przewiduje się również limit maksymalnej ceny lokalu mieszkalnego (w przeliczeniu na 1 m2 powierzchni użytkowej mieszkania), na zakup którego będzie mógł zostać udzielony gwarantowany kredyt mieszkaniowy. Limit ten nie będzie wspólny dla wszystkich nieruchomości, a uzależniony będzie od czynników takich jak: położenie nieruchomości (limity określone będą dla poszczególnych województw, oraz odrębnie dla stolic województw, gmin sąsiadujących ze stolicami oraz pozostałych gmin) oraz od tego, czy nieruchomość nabywana jest na rynku pierwotnym czy wtórnym.

Podkreślić przy tym należy, że projekt przewiduje pewne dodatkowe rozwiązanie, mające ograniczyć ryzyko ewentualnych działań spekulacyjnych mogących skutkować nieuzasadnionym wzrostem cen lokali na rynku. Zgodnie z tym mechanizmem Rada Ministrów, mając na uwadze wpływ programu na bieżące ceny na rynku nieruchomości mieszkaniowych, może w drodze rozporządzenia ustalić niższą wysokość współczynników, które decydują o wysokości limitów.

Wejście w życie

Ustawa ma wejść w życie po upływie 6 miesięcy od dnia jej ogłoszenia, z wyjątkiem tych przepisów, które mają umożliwić BGK i bankom kredytującym rozpoczęcie procesu wdrażania nowych rozwiązań kredytowych – te przepisy wejdą w życie po 14 dniach od ogłoszenia ustawy.