Ustawa o kooperatywach mieszkaniowych

Ustawa z dnia 4 listopada 2022 r. o kooperatywach mieszkaniowych oraz zasadach zbywania nieruchomości należących do gminnego zasobu nieruchomości w celu wsparcia realizacji inwestycji mieszkaniowych została przekazana Prezydentowi do podpisu i ma wejść w życie 1 marca 2023 r. W założeniu, ustawa ma ułatwić realizację inwestycji mieszkaniowych w formie tzw. kooperatywy mieszkaniowej, którą tworzy co najmniej trzech członków w celu realizacji inwestycji mieszkaniowej. Członkiem kooperatywy mieszkaniowej może być wyłącznie osoba fizyczna. Nie sposób nie odnieść wrażenia, że kluczowym celem ustawodawcy było wprowadzenie przepisów umożliwiających budowę budynków wielorodzinnych z pominięciem deweloperów, a tym samym z pominięciem marży, która standardowo obciążałaby inwestora, gdyby zdecydował się na nabycie lokalu mieszkalnego od dewelopera. Do kluczowych rozwiązań przewidzianych w ustawie należy zaliczyć:

  • działanie członków kooperatywy na podstawie umowy kooperatywy mieszkaniowej albo umowy spółki cywilnej (obie ww. w formie aktu notarialnego),
  • regułę, że działanie w formule kooperatywy ma prowadzić do zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, a przedsięwzięcia te, co do zasady, nie będą mogły być nastawione na zysk,
  • podstawowy cel działania kooperatywy, tj. zrealizowanie inwestycji mieszkaniowej polegającej na nabyciu nieruchomości gruntowej i budowie budynku wielorodzinnego / przeprowadzeniu w tym budynku robót budowlanych,
  • solidarną odpowiedzialność stron umowy kooperatywy mieszkaniowej za zobowiązania związane z realizacją inwestycji mieszkaniowej.

Ponadto Ustawa wprowadza modyfikacje w programie Mieszkanie bez wkładu własnego, który nie okazał się sukcesem. Nazwa programu zmieni się na „Rodzinne Kredyty Mieszkaniowe”. Będzie można wnieść wyższy wkład własny – do 20 proc. (obecnie do 10 proc.), a w przypadku kredytu o stałej lub okresowo stałej stopie procentowej – do 25 proc. Ponadto ma zostać podniesiony limit ceny metra kwadratowego wyznaczający, czy dane mieszkanie kwalifikuje się do programu (dotychczas tylko niewielka liczba mieszkań mogła zostać objęta programem). Czas pokaże, czy ustawa wzbudzi zainteresowanie inwestorów, będących osobami fizycznymi, czy też przepisy tej ustawy jak, przykładowo, przepisy ustawy o partnerstwie publiczno-prywatnym, pozostaną w zasadzie martwymi przepisami, rzadko wykorzystywanymi w praktyce.