Wspólnota mieszkaniowa odpowiada za prawidłowy stan techniczny balkonów

Naczelny Sąd Administracyjny wyrokiem w sprawie II OSK 835/19 po raz kolejny potwierdził, że adresatem decyzji administracyjnej organów nadzoru budowlanego, nakazującej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości stanu technicznego balkonu (art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego) jest wspólnota mieszkaniowa, która zarządza częścią wspólną budynku, niezależnie od tego, że balkon (a w zasadzie jego wierzchnia warstwa wykończeniowa oraz przestrzeń), przeznaczony jest do wyłącznego użytku właściciela lokalu, do którego balkon przynależy.

W stanie faktycznym, którego dotyczył ww. wyrok NSA, stwierdzone nieprawidłowości polegały na odpadaniu i odspojeniu płytek balkonowych oraz uszkodzonych (pękniętych) szklanych balustrad, które stanowią element konstrukcji budynku. NSA zauważył, że o ile kwestia użytkowania balkonu, związana z uznaniem balkonu jako pomieszczenia przynależnego do lokalu, może być kwalifikowana do elementów niewchodzących w skład części wspólnej, o tyle kwestie związane z elementami konstrukcyjnymi i estetycznymi powinny być rozpatrywane jako części nieruchomości wspólnej.

Elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu uznać należy za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, zatem powinny być kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną. W konsekwencji wydatki na remonty i bieżącą konserwację balkonów, jako części nieruchomości wspólnej, stanowią koszty zarządu tą nieruchomością, które obciążają wspólnotę mieszkaniową.