Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 18 października 2022 r., sygn. II FSK 438/20 rozstrzygnął spór, czy przychód osiągnięty przez skarżącego, będącego osobą fizyczną z tytułu sprzedaży nieruchomości gruntowych należy zakwalifikować jako źródło przychodu z działalności gospodarczej zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych („u.p.d.o.f.”), czy jako źródło przychodu ze zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f.). W analizowanej sprawie przedmiotem planowanego zbycia miała być nieruchomość o łącznej powierzchni ponad 8,5 ha, na którą składało się kilkadziesiąt działek, które uprzednio były sukcesywnie, na przestrzeni około pół roku, nabywane przez skarżącego w celu lokaty kapitału.

Co prawda, jednym z elementów pozwalających odróżnić działalność gospodarczą od innych form aktywności i zarobkowania osób fizycznych jest jej ciągłość, co eliminuje z zakresu działalności gospodarczej przedsięwzięcia jednorazowe lub podejmowane sporadycznie, jednak w powyższej sprawie sąd uznał, że jednorazowość planowanej sprzedaży nie może być wyłącznym kryterium oceny całości przedsięwzięcia. NSA potwierdził stanowisko WSA, zgodnie z którym skarżący działał na przestrzeni lat w sposób zorganizowany i ciągły, nie z uwagi na sam akt zbycia, który miał charakter jednokrotny, lecz ze względu na cały ciąg zdarzeń prowadzących do tego rezultatu (w okresie kilkunastu lat skarżący nabył 38 działek, w tym niebędących przedmiotem analizowanej sprzedaży). Występująca w sprawie systematyczność, ciągłość i powtarzalność działań (wielokrotne nabywanie nieruchomości, ich zaawansowane przygotowanie do sprzedaży w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), podobny mechanizm podejmowania działań, kontynuowanie działań, przedmiot dokonywanych czynności, zarobkowy charakter, działanie we własnym imieniu i na własny rachunek, skutkują tym, że opisywane działania mieszczą się w pojęciu pozarolniczej działalności gospodarczej.

Zatem dokonując kwalifikacji podatkowej jednorazowej czynności zbycia nieruchomości, na pozór niezwiązanej z działalnością gospodarczą, należy ocenić okoliczności, w jakich doszło do uprzedniego nabycia nieruchomości, ponieważ – na co zwrócił uwagę WSA – zaciera się w praktyce obrotu nieruchomościami granica pomiędzy tym, co wykazuje cechy profesjonalnego obrotu handlowego, a tym, co stanowi wyprzedaż majątku osobistego w ramach normalnego zarządu własnym mieniem.