Prezydent podpisał ustawę z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw. Deweloperzy, którzy jeszcze nie złożyli wniosków o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla planowanych inwestycji, powinni rozważyć przyspieszenie swoich działań w tym zakresie, ponieważ nowelizacja może w praktyce ograniczyć ich plany inwestycyjne. W aktualnym stanie prawnym, decyzję o warunkach zabudowy wydaje się na czas nieokreślony. W stanie prawnym, który będzie obowiązywał od 1 stycznia 2026 r., decyzja o warunkach zabudowy wygaśnie po upływie 5 lat od dnia, w którym stała się prawomocna. Ponadto, zgodnie z nowelizacją, do decyzji o warunkach zabudowy, które stały się prawomocne przed dniem 1 stycznia 2026 r., nie będzie się stosowało ww. 5-letniego ograniczenia czasowego. Dlatego, jeżeli inwestor planuje uzyskać decyzję WZ na czas nieokreślony, powinien to zrobić (uzyskać jej prawomocność) do końca 2025 roku.

Należy pamiętać, że decyzja WZ może zostać zaskarżona do organu drugiej instancji, a następnie do sądów administracyjnych. Natomiast zgodnie z kodeksem postępowania administracyjnego, decyzje prawomocne to decyzje ostateczne, których nie można zaskarżyć do sądu. Chodzi zatem o takie decyzje, które albo przeszły tok instancji sądowych, albo stały się prawomocne wobec upływu terminu na złożenie skargi do sądu WSA (30 dni od dnia doręczenia decyzji ostatecznej przez organ). W praktyce, w razie wniesienia najpierw skargi do WSA, a następnie skargi kasacyjnej do NSA, WZ może stać się prawomocna dopiero po kilku latach. W związku z powyższym, warto rozważyć odpowiednio wczesne złożenie wniosku, aby zapewnić sobie „bufor” czasowy pozwalający na uprawomocnienie się decyzji. Należałoby zapewne rekomendować wystąpienie o wydanie wszelkich decyzji WZ, które miałyby obowiązywać przez czas nieokreślony niezwłocznie, w sierpniu lub wrześniu 2023 r. Może w takim przypadku, nawet w razie wniesienia skargi do WSA a potem skargi kasacyjnej do NSA, uda nam się uzyskać prawomocną decyzję pod przed końcem 2025 r., aczkolwiek pewności nie będziemy mieli.

Kolejne ograniczenia mogą wynikać z planu ogólnego, tj. aktu prawa miejscowego, który ma zastąpić dotychczasowe studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Gminy mają czas na uchwalenie planu ogólnego do końca 2025 roku. Od 1 stycznia 2026 r. inwestor otrzyma decyzję o warunkach zabudowy tylko wtedy, gdy gmina uchwali uprzednio plan ogólny, a działka inwestora będzie znajdować się w tzw. obszarze uzupełnienia zabudowy. Sęk w tym w tym, że gmina może, ale nie musi określać obszaru uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym. Ponadto gmina, w ramach wyznaczania ww. obszaru, będzie ograniczona szeregiem warunków określonych w rozporządzeniu, a zatem nie będzie mogła określić go wedle własnego uznania. Nowelizacja ograniczy ponadto wielkość obszaru analizowanego wyznaczanego w związku wydawaniem decyzji WZ. Dotychczas obszar ten był wyznaczany wokół terenu inwestycji w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu objętego decyzją, nie mniej jednak niż 50 metrów. Zgodnie z nowelizacją, odległość ta ma być nie większa niż 200 metrów.