Stosowanie przepisów ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów od wejścia w życie tej ustawy powodowało wiele problemów praktycznych. Odpowiedzią na część tych problemów była nowelizacja ustawy, która weszła w życie 1 stycznia 2019 r., na podstawie której m.in. skrócono terminy na wydanie przez właściwy organ zaświadczenia o przekształceniu.

W dalszym ciągu nierozwiązana pozostaje kwestia podnoszona przez deweloperów mieszkaniowych dotycząca tzw. opóźnionego przekształcenia. Zgodnie z obowiązującymi przepisami, w odniesieniu do trwających budów, przekształcenie użytkowania wieczystego we własność następuje z chwilą oddania budynku mieszkalnego do użytkowania, co powoduje, iż deweloperzy zobowiązani są do ponoszenia opłat przekształceniowych jeszcze przed zbyciem wszystkich lokali. Skutkuje to znacznym obciążeniem finansowym tych przedsiębiorców, a ponadto naraża ich na przekroczenie limitów pomocy de minimis i konieczność dokonywania tzw. dopłat.

Problem ten został ostatecznie zauważony i trwają pracę nad projektem nowelizacji ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości, który w odniesieniu do ustawy uwłaszczeniowej zakłada, iż jeżeli po dniu 1 stycznia 2019 r. na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym zostanie oddany do użytkowania budynek mieszkalny, w którym co najmniej połowa lokali to lokale mieszkalne, prawo użytkowania wieczystego tego gruntu przekształca się w prawo własności gruntu z chwilą wpisu do księgi wieczystej odrębnej własności ostatniego lokalu mieszkalnego. W pierwszej chwili mogłoby się wydawać, iż ww. problem został rozwiązany. Jednak zgodnie z dalszymi projektowanymi przepisami, przed zawarciem umowy o ustanowieniu odrębnej własności ostatniego lokalu mieszkalnego, na wniosek użytkownika wieczystego, właściwy organ wydaje zaświadczenie o warunkach przekształcenia udziałów w użytkowaniu wieczystym gruntu w udziały we własności tego gruntu. Czy oznacza to, iż przekształcenie użytkowania wieczystego we własność nastąpi tylko w przypadku wyodrębniania lokali w drodze umowy, a deweloper, chcący doprowadzić do przekształcenia, któremu pozostał na sprzedaż chociażby jeden lokal, nie będzie mógł doprowadzić do przekształcenia poprzez złożenie oświadczenia o ustanowieniu odrębnej własności lokalu mieszkalnego na swoją rzecz? Niestety, ani sam projekt ustawy, ani jego uzasadnienie nie daje odpowiedzi na tak postawione pytanie.

Wydaje się zatem, iż ustawodawca będzie musiał ponownie pochylić się nad projektowanymi przez siebie przepisami i udzielić deweloperom jednoznacznych wskazówek co do zasad uwłaszczania. Jeżeli tak się nie stanie, odpowiedzi na powyższe wątpliwości udzielą zapewne sądy, jednak dla części przedsiębiorców może nastąpić to zbyt późno.