Nowa podstawa roszczenia użytkownika wieczystego o zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości gruntowej na jego rzecz.

W dniu 31.08.2023 r. weszła w życie ustawa z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw. Nowelizacja wprowadziła nowy tryb żądania przez użytkownika wieczystego nabycia od właściciela użytkowanego gruntu bez konieczności uzyskiwania zgody wojewody (jak było to wymagane dotychczas w trybie uregulowanym w ustawie o gospodarce nieruchomościami).

Żądanie sprzedaży użytkowanego gruntu nie przysługuje jednak m.in. w sytuacji gdy użytkownik wieczysty nie wykonał zobowiązania określonego w umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste. Można sobie wyobrazić, że w odniesieniu do spełnienia powyższej przesłanki może powstać spór pomiędzy użytkownikiem wieczystym a właścicielem, np. w przypadku gdy właściciel odmówi zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, argumentując to niewykonaniem ww. zobowiązania, które w umowie mogło zostać określone w sposób nieprecyzyjny i powodujący wątpliwości interpretacyjne.

Nowelizacja nie zawiera odrębnych regulacji dotyczących trybu (środka odwoławczego), w ramach którego użytkownik wieczysty może kwestionować odmowę zawarcia umowy sprzedaży przez właściciela. Jak się wydaje, użytkownik wieczysty pozostający w sporze z właścicielem będzie mógł skorzystać ze znanej dotychczas instytucji prawa cywilnego tj. będzie mógł złożyć pozew o zobowiązanie właściciela do złożenia oświadczenia woli, na podstawie art. 64 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli, zastępuje to oświadczenie.

Ponadto zgodnie z art. 1047 § 1 kodeksu postępowania cywilnego, jeżeli dłużnik jest obowiązany do złożenia oznaczonego oświadczenia woli, prawomocne orzeczenie sądu zobowiązujące do złożenia oświadczenia zastępuje oświadczenie dłużnika. W powyższej sytuacji przedmiotem postępowania wszczętego z powództwa użytkownika wieczystego o zobowiązanie właściciela do złożenia oświadczenia woli byłoby w pierwszej kolejności stwierdzenie przez sąd istnienia po stronie właściciela (pozwanego) obowiązku skierowania do użytkownika wieczystego (powoda) określonej treści oświadczenia woli wynikającego ze wskazanej przez użytkownika wieczystego podstawy materialno-prawnej (w tym przypadku ww. znowelizowanych przepisów).

Wydane przez sąd rzeczenie nie tylko jednak stwierdzi, jakiej treści wolę właściciel ma obowiązek ujawnić, ale także zastąpi go w realizacji tego obowiązku poprzez wprowadzoną w art. 64 k.c. w związku z art. 1047 § 1 k.p.c. fikcję prawną, że zobowiązany złożył oświadczenie o treści wynikającej z prawomocnego orzeczenia sądu.