Rozszerzenie prawa pierwokupu KOWR w zakresie nabywania udziałów i akcji spółek kapitałowych.

5 października 2023 r. weszła w życie ustawa z 13 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 1933). Wprowadza ona wiele istotnych zmian dotyczących m.in. ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego („u.k.u.r.”), w tym zmiany zasad, przysługującego Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa („KOWR”), prawa pierwokupu udziałów i akcji spółek handlowych.

Dotychczas prawo pierwokupu przysługiwało KOWR w odniesieniu do spółki handlowej, będącej właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha albo w odniesieniu do nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha. Od 5 października 2023 r. prawo pierwokupu przysługujące KOWR uległo rozszerzeniu także na spółki dominujące (w rozumieniu art. 4 § 1 pkt 4 kodeksu spółek handlowych – „k.s.h”), które posiadają udziały lub akcje w spółkach handlowych spełniających wskazane powyżej wymagania.

Tym samym ustawowe prawo pierwokupu przysługujące KOWR w odniesieniu do spółek dominujących będzie uzależnione od spełnienia dwóch przesłanek, tj.: spółka musi być spółką dominującą w rozumieniu k.s.h. w stosunku do danej spółki, a ta spółka zależna musi być właścicielem spełniającej ustawowe wymagania nieruchomości rolnej. Należy przy tym zaznaczyć, że w przypadku stwierdzenia przesłanek uzasadniających istnienia prawa pierwokupu KOWR, konieczne jest zawiadomienie KOWR i odczekanie okresu dwóch miesięcy od dnia doręczenia mu zawiadomienia tj. okresu, w którym KOWR ma prawo wykonać prawo pierwokupu.

Wskazuje się, że omawiana zmiana wywoła w praktyce liczne problemy praktyczne. Problematyczna jest już sama interpretacja definicji spółki dominującej określona w k.s.h., ponieważ z jednej strony pojęcie to jest niezwykle szerokie, a z drugiej, za sporne uznaje się niektóre elementy tej definicji (np. w zakresie zagranicznych spółek dominujących – w doktrynie nie jest jednoznacznie przyjęte czy spółką dominującą może być także spółka zagraniczna).

Pomimo tego że, mając na względzie dotychczasowe statystyki transakcji zbycia udziałów lub akcji spółek na polskim rynku,  prawdopodobieństwo skorzystania przez KOWR z prawa pierwokupu należy uznać za nieznaczne, to i tak realizacja wielu transakcji jest  opóźniana ze względu na ustawowy okres przewidziany na wykonanie prawa pierwokupu przez KOWR. Wprowadzone 5 października 2023 r. zmiany, poszerzające zakres prawa pierwokupu przysługującego KOWR, mogą tylko pogłębić ten problem. Ponadto w procesie due dilligence spółki poza weryfikowaniem, czy dana spółka posiada tytuł własności  nieruchomości rolnych, konieczne będzie także sprawdzenie, czy ma ona udziały w spółkach zależnych, a w kolejnym kroku, czy te spółki zależne są właścicielami nieruchomości rolnych.